Residential land values and their determinants in high density neighbourhoods of metropolitan Lagos

Abstract

The study examines land values in high density residential neighbourhoods in Metropolitan Lagos. A total of 215 residential neighbourhoods were identified in Lagos made up of 184, 20 and 11 high, medium and low density neighbourhoods respectively. 27 residential neighbourhoods in the high density class were sampled with questionnaire administration. Three estate surveyors each from each neighbourhood were also asked about the values of residential land uses, which was used to present the result across the study area. Data used for the correlation analysis were those derived from 27 residential neighbourhoods. The study identified that residential segregation exists in Nigerian cities and the study area. Among urbanization and residential land use problems identified by the study are poor level of social and technical infrastructure, poor land and city management system capacity, paucity of planning laws, funding, poor institutional frameworks and political interference. Also, the findings reveal that there are strong relationships between the residential land value variables employed in the analysis namely rent, cost of purchase of apartment and cost of a plot of land, with the following correlation figures: 0.937 for the relationship between cost of residential apartment unit and rent, cost of a plot of land and rent (0.907), cost of land and apartment unit (0.855). The study also reveals that five categories of cost of rents exist in the 38 study area, while six categories of cost of outright purchase of apartment exist; that of cost of the prices of a plot of land are classified into seven. Infrastructural facilities and economic variables were identified as the two major factors influencing residential land values in the study area, thus there is need to give high priority to these two variables.

Résumé

Cette recherche fait l'analyse des valeurs des terrains dans les quartiers résidentiels à forte densité de population du métropole de Lagos. En tout, 215 quartiers résidentiels composés de 18420 et 11 quartiers de densité de population forte, moyen et faible respectivement, ont été identifiés pour l'enquête à Lagos. L'enquête a été menée dans 27 quartiers résidentiels de forte densité de population par le biais des questionnaires. Trois arpenteurs-géomètres de chaque quartiers ont été interrogés au sujet des valeurs d'usages des terrains résidentiels. Leurs renseignements ont été utilisés pour présenter les résultats à travers les lieux de l'enquête. Les données utilisées pour l'analyse de la corrélation concernent ces 27 quartiers résidentiels. L'enquête montre que la ségrégation résidentielle existe dans les villes du Nigéria et aussi dans les lieux de l'enquête. Parmi les problèmes de l'urbanisation et l'usage des terrains résidentiels identifiés dans l'enquête se trouvent le faible niveau d'infrastructures sociales et techniques, la mauvaise gestion des terrains et de la ville, la pénurie des lois de planification, le manque de financement, les pauvres structures institutionnelles et l'intervention politique. Les résultats montrent aussi qu'il existent de grandes relations entre les variables de la valeur des terrains résidentiels utilisés dans l'analyse à savoir; la location, le prix d'achat des appartements et le prix des terrains avec les chiffres de corrélation suivants: 0,937 pour le lien entre le prix d'un appartement résidentiel et la location, le prix d'un terrain et la location (0,907), le prix d'un terrain et un appartement (0,855). Les résultats montrent également que cinq catégories de prix de locations existent dans la région de l'enquête, pendant que six catégories de prix d'achat au comptant des appartements existent et que le prix des terrains sont aussi classés en sept catégories. Les infrastructures et les variables économiques ont été identifiés comme deux facteurs principaux qui influencent les valeurs des terrains résidentiels dans la région de l'enquête; ainsi il y a lieu d'accorder assez de priorité à ces deux variables.

Institute of African Studies: Research Review No. 21(2) 2005: 37-53